银行“割肉”卖房自救，楼市迎来天量抛盘潮

近期，越来越多商业银行开始下场“卖房”，成为房地产市场一股不容忽视的抛售力量。这并非普通房产交易，而是银行处置不良资产的无奈之举——许多房源报价低至市场估值的75%，堪称“砸盘式出货”。

银行为何敢“低价抛房”？

表面上，银行以七五折甚至更低折扣出售房产似乎会蒙受损失，但实际上，这背后有一套严密的风险缓冲机制在支撑。

以北京为例，二手房均价从2018年高点的5.99万元/平方米，跌至2025年11月的4.09万元/平方米，跌幅约32%。假设购房者在2018年以35%首付比例购房，银行贷款额度为房价的65%。如果该购房者在2025年断供，在等额本金还款方式下，经过7年还款，银行已收回约28%的本金，面临约46.8%的本金损失风险。

而当前房价相当于2018年的68%，银行若以七五折出售，实际售价约为2018年房价的51%，高于银行潜在损失比例。更何况，银行在7年间还获得了可观的利息收入，综合计算仍可覆盖风险。

即使是2023年购房、首付30%的情况，虽然贷款比例更高，但房价下跌幅度和还款期限不同，银行通过折价出售同样可以控制损失。这解释了银行为何敢于“壮士断腕”——看似割肉，实为止损。

地方小银行成抛售主力，风险信号浮现

值得注意的是，在此轮银行卖房潮中，地方城商行和农村信用合作社成为绝对主力。数据显示，兰州银行职工房挂牌量一度超1700套，吉林银行超2000套，而四川农信系统在未去重情况下卖房超过25000套，辽宁农信系统也有11000套之多。

与国有大行相比，这些地方性金融机构面临三重压力：

1. 经营压力更大：缺乏国有大行的体量优势和中央财政支持，流动性更为紧张

2. 区域集中度高：业务集中在特定区域，尤其是经济欠发达地区和乡村，这些地区房价下跌压力更大

3. 资产质量承压：需要及时处置不良资产以改善财务报表

这释放出明确的风险信号：地方中小银行的经营压力正在累积。也正因如此，专家一再提醒储户，不要为小银行的高息所诱惑，资金安全应优先考虑大型金融机构。

天量供给冲击，房地产困境加深

银行卖房只是冰山一角。从北京到广州再到福建，国企、央企也纷纷加入卖房行列，形成一股强大的抛售合力。

虽然具体数据难以精确统计——网传北京地区的抛售量从6万套到76万套不等——但无论如何估算，这都是一个“天量”数字。对比来看，2024年北京全年二手住宅成交量为17.6万套，即便按最低的10万套计算，也超过半年的成交量。

这种集中抛售带来三大冲击：

第一，加剧供过于求。中国房地产本就存在结构性过剩，大量低价法拍房、抵债房涌入市场，进一步挤压正常交易。北京朝阳区一处银行抵债商铺，自今年4月起流拍15次，连“打折房”都无人问津。

第二，形成价格下跌螺旋。银行、国企的“砸盘”行为，实际上是在进行价格战，不断下探市场心理价位，形成“越跌越卖，越卖越跌”的恶性循环。

第三，冲击房企生存空间。本就艰难的房地产企业面临更大压力。数据显示，A股77家披露三季报的房企中，41家前三季度净亏损合计872亿元。行业寒冬未见回暖迹象。

万科危机：房地产信仰的最后坍塌

此轮调整中最具象征性的事件，是曾经被视为“行业标杆”的万科陷入危机。2024年11月底，万科债券首次出现“展期”说法，引发股债双杀，部分债券单日跌幅超57%，股价创十年新低。

这并非毫无征兆——万科早在2024年4月就已承认经营性困难，2024年亏损超480亿元，2025年前三季度再亏282亿元。但市场反应之所以如此剧烈，是因为万科有着特殊背景：背靠深圳国资委，融资渠道畅通，一直被认为是“最安全的开发商”。

截至2025年第二季度末，万科3642.6亿元有息负债中，72.5%来自银行借款，工商银行、中国银行等国有大行都是其主要债权人。大股东深圳地铁更是不遗余力地输血，提供低息、无抵押、可延期的优惠贷款。

然而，即便如此，万科的债务压力依然巨大：近一半有息负债（超1500亿元）将在一年内到期，而公司手头现金仅656.8亿元。深圳地铁的输血能力已接近极限，无法填补这个无底洞。

万科的困境象征着房地产行业一个时代的终结：即使是背景最硬、口碑最好的房企，也难以抵御行业系统性风险。这不仅是企业的危机，更是整个房地产发展模式的危机。

连锁反应与未来展望

银行低价卖房、国企抛售资产、头部房企陷入困境，这三重压力正在形成强大的叠加效应：

1. 市场预期彻底转变：从“房价永远涨”到“抛售止损”，投资逻辑发生根本性逆转

2. 金融风险传导：房地产风险向银行体系蔓延，不良资产压力可能引发更广泛的金融问题

3. 经济影响扩散：房地产产业链长、关联度高的特点，使其困境可能传导至上下游数十个行业

对于普通民众而言，这一变化意味着：

• 购房需更加谨慎，尤其避免在人口流出、经济基础薄弱的地区投资房产

• 存款安全应放在首位，谨慎选择中小金融机构的高息产品

• 房地产作为投资品的时代已基本结束，资产配置需要新思路